Anteilscheine, Belegungsvorschriften, Einkommensgrenzen: Was du wissen musst

Drei Begriffe tauchen bei jeder Genossenschaft auf: Anteilscheine, Belegungsvorschriften und Einkommensgrenzen. Sie sind nicht überall gleich geregelt. Die verbindlichen Zahlen stehen in den Statuten und im Vermietungsreglement der jeweiligen Genossenschaft. Als Beispiel nehmen wir die ABZ in Zürich, weil sie ihre Regeln öffentlich erklärt.

Anteilscheine und Anteilkapital

Anteilscheine belegen deinen Anteil am Kapital der Genossenschaft. Dieses Geld ist keine Gebühr, sondern deine Beteiligung. Bei der ABZ heisst es Anteilkapital und hängt von der Wohnungsgrösse ab:

• 1.5 Zimmer: CHF 3'500
• 2.5 Zimmer: CHF 4'500
• 3.5 Zimmer: CHF 5'500
• 4.5 Zimmer: CHF 6'500
• 5.5 Zimmer: CHF 7'500
• 6.5 Zimmer: CHF 8'500

Der Mindestanteil pro Mitglied liegt bei der ABZ bei CHF 1'500. Das Kapital muss bis zur Wohnungsübergabe einbezahlt sein; die Schlüssel gibt es erst gegen den Zahlungsnachweis. Nach dem Auszug wird es zurückbezahlt, sobald alle Pflichten aus dem Mietverhältnis erfüllt sind. Mietzinsdepot-Versicherungen akzeptiert die ABZ nicht. Bei befristeten Verträgen verlangt sie stattdessen ein Depot von drei Monatsmieten.

Fehlt dir das Geld, nennt die ABZ als Wege private Darlehen, Vorschüsse der Sozialdienste oder ein Darlehen einer zahlungsfähigen Drittorganisation wie einer Landeskirche. Laut Moneyland können ausserdem Gelder der zweiten Säule und der Säule 3a vorzeitig für Genossenschaftsanteile bezogen werden. Die Bedingungen klärst du mit deiner Pensionskasse oder Vorsorgeeinrichtung.

Wichtig: Das sind die Beträge einer Genossenschaft. Andere verlangen mehr oder weniger, rechnen pro Person oder pro Wohnung. Schau in die Statuten.

Mitglied werden

Bei der ABZ werden Vertragspartner Mitglieder, sobald sie einen unbefristeten Mietvertrag haben. Wer nur befristet mietet, wird kein Mitglied und hat keinen Anspruch auf einen Folgevertrag. Das ist bei anderen Genossenschaften möglicherweise anders geregelt.

Belegungsvorschriften

Belegungsvorschriften legen fest, wie viele Personen mindestens in einer Wohnung leben sollen. Der Zürcher Regionalverband nennt als häufige Regel «Personen plus eins»: Du bewirbst dich nur auf Wohnungen, die zu deiner Haushaltsgrösse passen. Die ABZ legt die Mindestbelegung im Mietvertrag fest:

• 1 bis 2.5 Zimmer: mindestens 1 Person
• 3 bis 3.5 Zimmer: mindestens 2 Personen
• 4 bis 4.5 Zimmer: mindestens 3 Personen
• 5 bis 5.5 Zimmer: mindestens 4 Personen
• 6 bis 6.5 Zimmer: mindestens 5 Personen

Ändert sich die Familiensituation, gibt es Übergangsfristen. Die ABZ nennt zum Beispiel 2 Jahre nach einer Trennung oder einem Todesfall, bis zu 8 Jahre für Familien nach einem Todesfall und 3 Jahre für Haushalte mit drei oder mehr Kindern. Über 80-Jährige müssen wegen Unterbelegung in der Regel nicht umziehen. Laut ABZ erfüllen derzeit rund 3 Prozent der Haushalte die neuen Regeln nicht.

Einkommensgrenzen

Hier lohnt sich Genauigkeit. Einkommens- und Vermögenslimiten gelten vor allem für subventionierte Wohnungen: Der Zürcher Regionalverband schreibt, diese Limiten seien streng und würden alle zwei Jahre kontrolliert. Die ABZ schreibt, subventionierte Wohnungen hätten strenge Richtlinien, die regelmässig geprüft würden. Zahlen nennt sie auf der Seite nicht.

Aber auch bei nicht subventionierten Wohnungen kann das Einkommen eine Rolle spielen: Die ABZ schreibt, günstige Wohnungen seien vor allem für Menschen mit bescheidenen finanziellen Mitteln gedacht. Konkrete Grenzen hängen von Kanton, Gemeinde und Programm ab. Wir nennen deshalb bewusst keine Franken-Beträge. Lies das Vermietungsreglement der Genossenschaft, bei der du dich bewirbst.

Kostenmiete

Genossenschaften verlangen in der Regel eine Kostenmiete. Moneyland: Die Miete muss nur die effektiven Kosten decken. Wie hoch sie im Einzelfall ist, steht im Inserat.

Wie die Wohnungsgrösse gemessen wird

Die ABZ misst die Wohnungsgrösse als Hauptnutzfläche nach SIA 416, ohne Balkone. Wenn du Wohnungen vergleichst, lohnt sich deshalb der Blick auf die Zimmerzahl und die Fläche im Inserat, nicht nur auf die Miete.

Fragen, die du stellen solltest

• Wie hoch ist das Anteilkapital für die Wohnung, und bis wann ist es zu bezahlen?
• Wird es verzinst, und wann wird es zurückbezahlt?
• Welche Mindestbelegung gilt, und welche Übergangsfristen gibt es?
• Ist die Wohnung subventioniert, und welche Limiten gelten dann?
• Ist der Mietvertrag befristet oder unbefristet?

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